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身边的法律(2017年第20期)
发布者:更新内容用 发布时间:2018年07月19日 浏览:2938 次

  

新塘论坛

 

20

杭州市江干区人民法院办公室             一七年十月三十日

 

同住小区一幢楼 管道漏水惹纠纷

 

阎某、王某分别系江干区某小区151单元3楼和9楼的业主。今年,阎某在家中发现自己住的153楼住宅南边主卧阳台地漏返水,两次向小区物业管理服务处投诉并报修,物业管理服务处工程部工作人员上门查看后,确认系因159楼房屋业主将阳台下水管、洗衣机下水管接入空调冷凝水管道,空调冷凝水管道2楼与3楼之间有水泥块堵塞所致。这次地漏返水造成阎某房屋部分地板及墙布损坏,共计损坏价值为9668元。而且,小区物业管理服务处均有告知装修业主不得将洗衣机下水管接入空调冷凝水管道。阎某以财产损害赔偿纠纷为由诉请法院判令王某赔偿自己财产损失,并承担本案诉讼费。

法院经审理后认为,行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。本案中原告阎某阳台返水造成的损失,是由被告王某阳台下水管及洗衣机下水管接入空调冷凝水管道及该管道2楼与3楼之间水泥块堵塞共同所致。但是,关于堵塞的水泥块,原告未提供证据证明由谁造成,关于该部分损失赔偿本院无法在本案中一并处理,原告可在查明事实后另案再诉。原告未提交证据证明房租损失及主卧、次卧墙体重新维修的证据,法院对相关主张不予支持。被告的行为并未造成原告严重的精神损害,故对原告主张的精神损失不予支持。本院确定其对损失承担70%的责任。因此,依照《中华人民共和国侵权责任法》判决被告王某于本判决生效后十日内赔偿给原告阎某损失6767.6元。

法官说法:阳台下水管及洗衣机下水管不得接入空调冷凝水管道系生活常规,而且小区物业管理服务处也有明确告知,王某的上述行为对造成损害后果的原因力较大,因此,在本案中须承担较多责任。

 

诊所系特殊行业 租赁房屋选址有特殊义务

 

随着市场经济发展,外来人口增多,房屋租赁纠纷越来越多。今年,某公司和章某、陈某签订房屋租赁合同。双方约定章某和陈某将其所有的位于市区某处房屋出租给某公司,租赁用途为开设诊所。双方约定如承租房不符合租赁用途、条件或房屋产权发生变化等其他情形,使承租方无法继续使用或对承租方经营造成严重影响的,承租方有权解除合同,出租方应当赔偿承租方装修损失,并按照年租金总额的20%向承租方支付违约金。合同签订后,某公司于当日向章某、陈某支付了第一年的租金219780元及保证金40000元。原告收房后即以租赁物向有关部门申请办理开设诊所的相关文件和手续。

但是当地的环境保护局以案涉房屋不适宜开设诊所为由拒绝出具环境评估报告,导致该公司无法按照合同约定用途开诊所。原告和章某、陈某多次协商无果后,寄送解除合同的通知书并送达了交接房屋的通知函并腾退清空房屋,但章某和陈某收函后既没有和原告办理房屋交接手续,也没有向原告返还剩余的租金、保证金及支付相应的违约金,原告公司遂诉至法院要求解除合同并由对方承担违约责任等。

法院审理认为本案合同中约定如承租房不符合租赁用途,使承租方无法继续使用或对承租方经营造成严重影响的,承租方有权解除合同,现因租赁房屋不符合诊所开设条件,无法办理开设诊所的有关许可,导致承租房屋不符合租赁用途,无法实现租赁目的,原告诉请解除合同,符合法定及合同约定条件,本院予以准许。诊所系特殊行业,其开设条件及选址等涉及专业知识,正如合同约定开设诊所的相关许可应由承租方负责,故对被告章某、陈某辩称的原告公司事先未做好相关的调查和咨询工作,疏于考察当地诊所的密集度、房屋是否具有开设诊所的相关条件,系原告自身责任的观点,本院予以采信,被告对合同解除不承担违约责任。原告主张被告承担违约金的请求,本院不予支持,依法判决驳回原告的相关诉请。

法官说法:新商品经济关系的不断出现导致房屋租赁纠纷类型多样化。开诊所租房子,要求租赁的房子除了要符合基本居住条件外,还需符合经营性要求。根据国务院《医疗机构管理条例实施细则》、卫生部《医疗机构管理条例实施细则》等有关规定,在选址上需符合诊所场地必须长期固定并且符合卫生部颁布的要求,以1名医生、1名护士计,使用面积不小于40平方米,聘用卫技人员每增加一名,面积增加10平方米;符合该市区域卫生规划和当地的医疗机构设置规划;等等,本案中的诊所正因不符合规划要求,即当地诊所已过度密集而无法取得相关的行政许可,导致诊所无法开设。正因特殊行业的专业因素,作为普通房屋租赁的被告,仅对提供适合居住条件的房屋负有注意义务,而对诊所密集度等因素其无法知晓该内容,亦不应对专业因素负有注意义务。而作为专业人士的原告则应对上述事项、相应的诊所选址、以及经营项目能否通过行政审批,负有特殊的注意义务。原告在事先未做好相关调查和咨询工作,疏于考察房屋是否具有开设诊所的条件,纯属原告的过失,其应承担因此造成的风险,被告不应对此承担责任。

 

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